Bussola Mutui Q4 2025: Il paradosso dello “spread zero” e la riscossa generazionale del fisso
Banche all’attacco per difendere l’acquisto
È uscita in questi giorni la nuova edizione della Bussola Mutui, la pubblicazione trimestrale di MutuiSupermarket e Crif, un’analisi a tutto tondo dello stato del mercato – mutui e immobiliare.
Uno dei dati più interessanti conferma una tendenza già osservata seguendo da vicino i movimenti degli istituti di credito, che ora trova sostegno anche in una panoramica strutturata. In un contesto di IRS ancora sostenuto (a dicembre ha toccato il 3,20%, e a oggi resta pressoché stabile, contro un Euribor al 2%), assistiamo a una dinamica quasi paradossale: lo spread medio sui migliori mutui a tasso fisso è crollato allo 0,0%.
Contestualmente, anche gli spread sul variabile sono rimasti in discesa per tutto il 2025. Tuttavia, la media dei migliori non è mai scesa sotto lo 0,3%.
Cosa significa? Le banche stanno deliberatamente “mangiando” il proprio margine commerciale pur di mantenere il prodotto appetibile. Questa pressione sui margini ha un obiettivo chiaro: sostenere il comparto acquisto e non lasciarsi sfuggire potenziali acquirenti in un momento di grande vitalità, nonostante i tassi. Il mercato non vive più di surroghe (scese al 22%) ma torna alla sua funzione primaria: appunto, l’acquisto di prime e seconde case (72%).
Il dominio del fisso e il vantaggio dell’online
In uno scenario in cui il fisso non vacilla – nell’ultimo trimestre 2025 il 91% continuava a sceglierlo nonostante il risparmio immediato del variabile – il canale online si conferma l’alleato strategico per la competitività. Rispetto ai canali fisici tradizionali, i tassi medi sono inferiori dell’1,3% sia sul variabile che sul fisso.
L’identikit del mutuo nel III trimestre 2025: giovane, lungo e con importi più alti
Se lato offerta le banche comprimono gli spread, lato domanda il mercato risponde con un cambio di pelle generazionale. I mutui giovani (under 36) segnano una crescita del 4% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, arrivando a coprire il 30% della domanda totale.
Tuttavia, l’accessibilità ha un prezzo in termini di durata e importi:
- Importo medio: cresciuto del 3,4% nel corso del 2025, con i picchi massimi toccati proprio a fine anno.
- durata: Il 68% dei mutui erogati supera i 20 anni, con una spinta decisa verso scadenze oltre i 26 anni se ci fermiamo ad esaminare la domanda.
Questa estensione della durata è inevitabile conseguenza dell’aumento dei prezzi degli immobili e degli importi finanziati, e permette alla rata di rimanere sostenibile per il target dei nuovi acquirenti.
I migliori mutui a tasso fisso di oggi
Simulazione effettuata per un mutuo da 140.000 €, valore immobile 220.000 €, durata 25 anni.
Immobili green
| Banca | Rata | TAN | TAEG |
| Credem | 646,55 € | 2,76% | 2,99% |
| Sella | 656,64 € | 2,90% | 3,04% |
| Crédit Agricole | 653,02 € | 2,85% | 3,05% |
| Banco di Sardegna | 660,26 € | 2,95% | 3,18% |
| BPER | 660,26 € | 2,95% | 3,19% |
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Immobili ordinari
| Banca | Rata | TAN | TAEG |
| Credem | 674,14 € | 3,14% | 3,48% |
| Banco di Sardegna | 682,24 € | 3,25% | 3,49% |
| Crédit Agricole | 681,50 € | 3,24% | 3,52% |
| Webank | 696,38 € | 3,44% | 3,55% |
| Sella | 689,66 € | 3,35% | 3,57% |
