Guida completa alle spese notarili per l'acquisto della tua prima casa

• Introduzione: ruolo del notaio
• Il rogito notarile
• Quanto costa il notaio
• Le imposte sull’acquisto
• Consigli utili

Introduzione: ruolo del notaio

Chi è il notaio?

Il Notaio è un pubblico ufficiale della Repubblica Italiana che esercita le sue funzioni come libero professionista. La sua figura è fondamentale nel garantire la validità legale degli atti stipulati e la sicurezza delle transazioni, come la compravendita di immobili e i mutui. In parole semplici, il notaio è colui che si assicura che tutto sia in regola e che nessuno stia cercando di imbrogliarti.

Cosa fa il notaio?

Il ruolo del notaio non si limita alla semplice firma dei documenti. Le sue responsabilità includono:

• verifica della titolarità dell’immobile: il notaio deve accertare che il venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile. Questo viene fatto tramite ricerche presso i registri immobiliari e verifiche che, in genere, coprono gli ultimi 20 anni;
• libertà dell’immobile: controllo su eventuali ipoteche, pignoramenti o altri vincoli;
• regolarità catastale e urbanistica: verifica che i dati catastali e la planimetria corrispondano allo stato reale dell’immobile (catasto) e raccoglie nell’atto le dichiarazioni del venditore sulla regolarità urbanistica. Per un controllo tecnico sull’assenza di abusi edilizi serve un tecnico di fiducia: geometra, architetto o ingegnere;
• trasparenza e imparzialità: durante la stipula dell’atto, il notaio deve fornire tutte le spiegazioni necessarie e assicurarsi che entrambe le parti comprendano perfettamente il contenuto degli atti.

In sostanza, il notaio è un garante della legalità e della trasparenza nelle transazioni immobiliari, proteggendo sia l’acquirente sia il venditore.

Perché è importante?

Immagina di acquistare una casa solo per scoprire, dopo l’acquisto, che è ipotecata o ha dei vincoli legali. Un incubo, vero? Qui entra in gioco il notaio, garantendo che tutte queste verifiche siano fatte in anticipo e che la compravendita si svolga senza sorprese.

Il rogito notarile

Cos’è il rogito?

Il rogito notarile è l’atto conclusivo della compravendita di un immobile: con la firma la proprietà passa ufficialmente dal venditore all’acquirente. Durante la stipula il notaio legge l’atto alle parti e si assicura che ne comprendano il contenuto e gli effetti giuridici.

Come si svolge

1. verifica preliminare: il notaio controlla la documentazione dell’immobile e delle parti;
2. lettura dell’atto: il notaio legge l’atto alle parti;
3. firma: venditore, acquirente e notaio sottoscrivono l’atto;
4. dopo la firma: il notaio registra l’atto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, lo trascrive nei registri immobiliari, che lo rendono pubblico e opponibile ai terzi, e aggiorna l’intestazione al catasto (la cosiddetta voltura).

Chi paga il rogito? Per legge le spese della compravendita sono a carico dell’acquirente, salvo accordi diversi tra le parti (art. 1475 del Codice Civile). Chi compra paga quindi il compenso del notaio e le imposte.

Costi notarili: una guida dettagliata

Ora che abbiamo visto il ruolo del notaio e come funziona il rogito, vediamo quanto costa. Una distinzione è fondamentale: il conto che ricevi dal notaio comprende due voci molto diverse.

• L’onorario, cioè il compenso del notaio per il suo lavoro. È l’unica parte che si può trattare.
• Le imposte, che il notaio incassa per conto dello Stato e versa all’erario. Sono fissate per legge e sono uguali con qualsiasi notaio.

L’onorario del notaio

Dal 2012 le tariffe notarili non esistono più: il compenso si concorda liberamente con il notaio. In pratica, l’onorario dipende soprattutto dal valore dell’immobile, dal tipo di atto e dalla complessità della pratica, e all’onorario va aggiunta l’IVA al 22%.

Se compri con un mutuo, gli atti sono due: la compravendita e il contratto di mutuo, che di solito si firmano lo stesso giorno davanti allo stesso notaio. Per un acquisto di prima casa con mutuo, gli onorari dei due atti si collocano generalmente tra 2.000 e 5.000 euro, IVA inclusa [verifica forbice]. A questi si aggiungono le imposte, che vediamo nel prossimo paragrafo.

Un esempio concreto

Prendiamo un acquisto prima casa da privato: immobile da 220.000 euro con rendita catastale di 800 euro, mutuo da 140.000 euro.

A queste cifre si aggiungono i costi chiesti dalla banca per il mutuo, come istruttoria e perizia (in questo esempio 450 euro). In totale l’acquisto costa circa 7.200 euro oltre al prezzo della casa, il 3,3% del valore dell’immobile. Per una stima sul tuo caso puoi usare il nostro calcolatore delle spese di acquisto casa.

Come risparmiare sull’onorario

• Chiedi più preventivi. Gli onorari possono variare parecchio da studio a studio.
• Chiedi un preventivo dettagliato, con onorario, IVA e imposte in voci separate, così puoi confrontare davvero i preventivi.
• Chiedi lo sconto del prezzo-valore. Se applichi il sistema del prezzo-valore (lo vediamo tra poco), per legge si riduce del 30% la tassa d’archivio. Molti notai riducono del 30% anche l’onorario, ma è una prassi, non un obbligo: chiedilo e fallo scrivere nel preventivo.

Le imposte sull’acquisto

Le imposte sono spesso la voce più pesante del rogito. Quanto si paga dipende da due cose: chi vende, cioè un privato o un’impresa, e se la casa ha i requisiti per l’agevolazione prima casa.

Se compri da un privato

Paghi tre imposte:

• imposta di registro: 2% se la casa è prima casa, 9% negli altri casi, con un minimo di 1.000 euro;
• imposta ipotecaria: 50 euro fissi. Serve a trascrivere l’atto nei registri immobiliari, cioè a rendere pubblico il passaggio di proprietà;
• imposta catastale: 50 euro fissi. Serve ad aggiornare l’intestazione dell’immobile al catasto.

L’atto è invece esente da imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali.

Su quale valore si calcola: il prezzo-valore

Se compri come persona fisica, cioè non per un’attività d’impresa o professionale, puoi chiedere al notaio di applicare il sistema del prezzo-valore: l’imposta di registro si calcola sul valore catastale dell’immobile e non sul prezzo pagato. Visto che il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, il risparmio è consistente. Nell’atto va comunque indicato il prezzo effettivamente pagato.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente:

• prima casa: rendita × 115,5
• altre abitazioni: rendita × 126

Attenzione al minimo. Se la rendita è bassa, il 2% può dare meno di 1.000 euro: in quel caso si paga comunque il minimo. Con una rendita di 400 euro, per esempio, il valore catastale è 46.200 euro e il 2% sarebbe 924 euro. L’imposta di registro dovuta è invece 1.000 euro, e il totale delle imposte sale a 1.100 euro.

Se compri da un’impresa costruttrice

Se l’impresa vende entro cinque anni dalla fine dei lavori, o se sceglie di applicare l’IVA, la compravendita è soggetta a IVA. L’IVA si paga sul prezzo, direttamente all’impresa:

• 4% per la prima casa;
• 10% per le altre abitazioni;
• 22% per le abitazioni di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Al notaio paghi invece una serie di importi fissi, uguali per prima e seconda casa:

Se invece l’impresa vende in esenzione IVA, si applicano le stesse regole dell’acquisto da privato.

Le imposte sul mutuo

Se compri con un mutuo, sul finanziamento si paga anche l’imposta sostitutiva: lo 0,25% dell’importo erogato se la casa è prima casa, il 2% negli altri casi. Su un mutuo da 140.000 euro sono 350 euro nel primo caso e 2.800 nel secondo. La trattiene la banca al momento dell’erogazione.

Prima casa: due regole da sapere

• Le esenzioni per gli under 36 sono scadute. Fino al 2024 i giovani sotto i 36 anni con ISEE fino a 40.000 euro non pagavano registro, ipotecaria e catastale. L’agevolazione non è stata rinnovata: oggi anche gli under 36 pagano le imposte ordinarie. Resta invece attiva la garanzia statale sul mutuo.
• Hai già una casa? Hai due anni per venderla. Puoi avere le agevolazioni prima casa anche se possiedi già un’abitazione comprata con le stesse agevolazioni, a patto di venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Fino al 2024 il termine era di un anno.

Il carico fiscale non si ferma al rogito: per il quadro completo delle imposte su mutuo e compravendita consulta la nostra guida.

Calcolo delle imposte, un esempio pratico

Immaginiamo di acquistare una casa la cui rendita catastale sia di 400€.

Nel caso di acquisto da impresa costruttrice:

• Prima casa: IVA al 4%, imposte fisse a €200 ciascuna.
• Seconda casa: IVA al 10%, imposte fisse a €200 ciascuna.

Il carico fiscale legato all’acquisto di una casa non si ferma, però, alle tasse da pagare al momento del rogito: per una visione più completa di tutto ciò che riguarda le imposte su mutuo e compravendita, puoi consultare la nostra guida.

Consigli utili

• Confronta più preventivi, chiedendo voci separate per onorario, IVA e imposte. Ricorda che solo l’onorario si può trattare.
• Verifica i requisiti prima casa prima della proposta d’acquisto. La differenza tra 2% e 9% di imposta di registro, o tra 0,25% e 2% di imposta sostitutiva, cambia molto il budget.
• Metti in conto le spese del mutuo: istruttoria, perizia, assicurazioni e onorario del secondo atto. Si aggiungono a quelle della compravendita.