Bussola, domanda di mutui online: l’acquisto vale il 76%, il fisso scende all’88%

Nel giro di dodici mesi la composizione della domanda di mutui raccolta sul canale online si è ricomposta in profondità. Nel secondo trimestre 2025 le richieste con finalità acquisto – prima e seconda casa – valevano il 56% del totale. Nel secondo trimestre 2026 sono il 76%: tre richieste su quattro.

Sono i dati della Bussola Mutui n. 56, che per questa parte dell’analisi si basa sul Data Warehouse MSM, il database dei preventivi calcolati sul canale internet.

L’acquisto consolida il dominio

La progressione trimestrale della finalità acquisto è stata questa: 56% nel primo e nel secondo trimestre 2025, 68% nel terzo, 72% nel quarto, 74% nel primo trimestre 2026, 76% nel secondo.

Il salto vero è avvenuto nella seconda metà del 2025. Negli ultimi due trimestri la crescita è di due punti ciascuno: il movimento continua nella stessa direzione, ma ha rallentato. Quello a cui stiamo assistendo non è più uno spostamento in corso, è un assetto che si è stabilizzato.

La surroga stabile ai minimi

Il rovescio della medaglia è la contrazione della surroga, passata dal 38% delle richieste nel secondo trimestre 2025 al 19% del secondo trimestre 2026. Dimezzata in un anno.

Anche qui, però, conviene guardare il ritmo. Il crollo si concentra tra il secondo e il quarto trimestre 2025, quando la quota scende da 38% a 22%. Da lì in poi: 20% nel primo trimestre 2026, 19% nel secondo. Un punto a trimestre, che assomiglia più a un pavimento che a una discesa.

La spiegazione più immediata attribuisce il fenomeno alla risalita dell’IRS, l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso: se i tassi correnti sono più alti di quelli a cui è stato stipulato il mutuo in essere, sostituirlo non conviene. Resta valida se applicata alla corretta cornice temporale: tra la rilevazione di aprile e quella di luglio 2026 l’IRS a 20 anni è passato dal 3,28% al 3,34% – sei punti base, troppo pochi per spiegare un movimento di trimestre.

Più plausibile che la surroga abbia già assorbito il rialzo avvenuto tra fine 2025 e inizio 2026, e che quello che resta sia lo zoccolo di chi ha ancora in corso contratti a condizioni davvero onerose – una platea che si è progressivamente ridotta e che non si ricostituirà finché i tassi non scenderanno di nuovo.

Il tasso fisso non è più una scelta obbligata

Nel secondo trimestre 2026 il tasso fisso spiega l’88% delle richieste online. È una quota schiacciante, e conferma la nota avversione al rischio dei mutuatari italiani. Ma è anche nove punti sotto il 97% dello stesso trimestre 2025.

La serie completa degli ultimi sei trimestri:

Essa contiene due movimenti diversi. Il variabile ha fatto avanti e indietro: era all’1%, è salito fino al 9% nel primo trimestre 2026, poi è ridisceso al 6%. Segue le aspettative sui tassi a breve, e le aspettative cambiano.

La voce “Altro”, invece, è cresciuta in ognuno degli ultimi sette trimestri senza una sola eccezione: 1%, 1%, 1%, 2%, 4%, 5%, 6%. Nel secondo trimestre 2026 ha raggiunto per la prima volta il variabile puro. Un anno fa valeva un sesto di quello che vale oggi.

Cosa c’è dentro “Altro”

Questa voce contiene le formule che stanno tra il fisso e il variabile: il tasso misto, che consente di cambiare regime a scadenze prestabilite, e soprattutto il variabile con CAP, cioè il tasso variabile con un tetto massimo contrattuale oltre il quale la rata non può salire.

Nella rilevazione del 14 luglio 2026, su un mutuo acquisto da 140.000 euro con immobile da 220.000 e richiedente di 35 anni, il miglior variabile con CAP presentava un ISC inferiore a quello del miglior fisso puro su tutte le durate rilevate: 2,92% contro 3,08% sui 25 anni, con un tetto fissato al 4,25% e una rata di 651 euro contro 653. Lo stesso rapporto si osservava nella rilevazione di fine aprile.

In altre parole: nel secondo trimestre 2026 esisteva sul mercato un prodotto che offriva una rata iniziale allineata al fisso, un costo complessivo inferiore e una protezione contro i rialzi – a fronte di un tetto che, se raggiunto, comporterebbe comunque una rata più alta di quella del fisso. È esattamente il tipo di trade-off che spiega la crescita costante di questa componente.

Il segnale nelle surroghe

C’è un ultimo dato che rafforza il punto. Nelle richieste con finalità surroga e sostituzione – dove chi si muove ha già un mutuo in corso e quindi una consapevolezza maggiore del funzionamento dei tassi – la componente non-fissa è ancora più alta: il fisso spiega l’83%, il variabile il 13% e “Altro” il 4%. Un anno fa il fisso era al 99%.

Chi sta chiedendo mutui

Il profilo di chi si rivolge al canale online è cambiato insieme alla composizione della domanda, e in una direzione precisa.

I richiedenti sotto i 36 anni sono passati dal 28% del secondo trimestre 2025 al 38% del secondo trimestre 2026: dieci punti in un anno, e il massimo dell’intera serie rilevata.

La quota di richiedenti con reddito netto mensile superiore ai 2.000 euro è scesa dal 50% al 41%. La fascia che cresce è quella tra 1.501 e 2.000 euro, ora al 38% del totale.

Domanda più giovane e con redditi più contenuti, quindi. È coerente con il fatto che la quota di dipendenti a tempo indeterminato resti stabile all’89% – le banche continuano a finanziare quasi esclusivamente chi ha un contratto stabile, e i giovani che accedono al mutuo sono in larga parte dentro quella categoria.

Un elemento apparentemente in controtendenza: gli importi richiesti crescono, con la fascia sotto i 100.000 euro scesa al 22% del totale contro il 28% di un anno fa. Redditi più bassi ma importi più alti si spiegano con la dinamica dei prezzi immobiliari, che nello stesso periodo hanno segnato un +5,5% sul metro quadro. Chi compra oggi ha bisogno di più capitale a parità di immobile.