Mutui luglio 2025: aumenta il costo del denaro, si riduce l’offerta dei tassi fissi CONSAP

Dopo l’IRS, anche il TEGM condiziona l’offerta mutui CONSAP

La seconda settimana di luglio porta nuove modifiche ai listini mutui da parte di alcune banche, ma la notizia più rilevante riguarda i prodotti garantiti dal Fondo Prima Casa (CONSAP), oggi più difficili da ottenere nella versione a tasso fisso.

Il motivo è duplice. Da un lato, continua la salita dell’indice IRS, che ha registrato aumenti moderati a maggio, giugno e anche nei primi giorni di luglio. Dall’altro, proprio a luglio sono entrate in vigore nuove soglie TEGM (Tassi Effettivi Globali Medi) ridotte di 30 punti base per i mutui a tasso fisso e di 70 punti base per quelli a tasso variabile.

Ma perché il TEGM è così basso proprio ora, nonostante l’IRS stia salendo? Il TEGM è calcolato sulla base delle rilevazioni relative al primo trimestre 2025, e quindi risente di un ritardo fisiologico rispetto alle attuali dinamiche del costo del denaro. Il risultato è che le banche, pur aggiornando i propri listini in risposta all’IRS in salita, si trovano costrette a rispettare soglie calcolate su un contesto ormai superato.

Dal momento che non è possibile offrire mutui CONSAP con un TAEG superiore alla soglia TEGM, molti prodotti dedicati ai mutui 100% a tasso fisso – e che quindi hanno già recepito l’aumento dell’IRS – sono diventati improvvisamente non più erogabili.

Conseguenza: meno mutui CONSAP a tasso fisso, più variabili disponibili

La conseguenza è chiara: l’offerta di mutui a tasso fisso con garanzia CONSAP si è drasticamente ridotta, mentre rimane ancora una buona varietà di opzioni per i tassi variabili, meno impattati dalla dinamica TEGM grazie al recente andamento dell’Euribor.

Va però fatta una distinzione importante: il problema riguarda soprattutto gli immobili a bassa efficienza energetica (classi inferiori alla B). Sul comparto green, infatti, l’offerta CONSAP regge meglio: molte banche mantengono ancora pricing aggressivi e spread molto contenuti, rendendo ancora accessibili mutui 100% a tasso fisso.

In sostanza, chi oggi cerca un mutuo al 100% garantito dal Fondo – scelta prediletta di tanti giovani under-36 – potrà trovare più facilmente soluzioni variabili che fisse, a meno che non si orienti su un immobile green.

Le mosse delle banche: piccoli ritocchi tra sconti e aumenti

Intanto, le banche continuano ad aggiornare i propri listini:

• Dal 4 luglio Credem ha abbassato gli spread sui mutui a tasso fisso per immobili a bassa efficienza energetica, tagliando fino a 3 punti base. Una correzione minima che però testimonia che c’è ancora attenzione al segmento tradizionale.
• BNL, invece, aumenta i tassi fissi di 30 punti base a partire da oggi, ma introduce contemporaneamente una promozione interessante che parzialmente assorbe il rialzo: applicherà uno sconto di 30 punti base per i clienti che accreditano stipendio o pensione su conto corrente BNL.

Consiglio: valutare oggi un variabile, surrogare domani

In questo scenario, valutare un mutuo a tasso variabile potrebbe essere la scelta più strategica, soprattutto se si prevede di surrogare in futuro.

Le proiezioni future sull’Euribor parlano chiaro: il tasso a 3 mesi dovrebbe continuare a scendere, toccando il minimo nella primavera 2026, e restando sotto il 2% almeno per i prossimi due anni.

Questo significa che chi oggi accende un mutuo variabile può contare su almeno 24 mesi di rate contenute, e potrà poi, con tutta calma, valutare un passaggio a tasso fisso quando i mercati si saranno stabilizzati – e possibilmente con condizioni più favorevoli.

I migliori mutui CONSAP oggi

Simulazioni per un mutuo di 180.000 euro, valore immobile 220.000 euro, durata 30 anni.

Mutui CONSAP a tasso fisso

Immobili a bassa efficienza energetica

Immobili green

Mutui CONSAP a tasso variabile

Immobili a bassa efficienza energetica

Immobili green