Fisso o variabile autunno 2026: perché i conti (e il calendario) dicono di muoversi adesso

Otto mesi dopo lo scoppio del conflitto in Iran, lo scenario geopolitico resta instabile e imprevedibile – ma su un punto i mercati sembrano essersi convinti: questa instabilità non si esaurirà in tempi brevi, e le sue conseguenze si faranno sentire anche nel medio periodo. Per chi sta scegliendo un mutuo in questi mesi, la domanda “fisso o variabile” ha oggi una risposta diversa da quella di un anno fa. Vediamola con i numeri alla mano.

Perché il variabile sta perdendo il suo vantaggio

La BCE ha già alzato i tassi due volte quest’anno, a giugno e a settembre, per contenere la spinta inflattiva legata al prezzo del carburante. L’Euribor, che oggi si muove intorno al 2,60%, riflette proiezioni tutt’altro che rassicuranti per chi ha – o sta per accendere – un mutuo a tasso variabile: le stime di mercato lo danno al 3% entro fine anno e al 3,50% entro l’autunno 2027. Tre rialzi considerati ormai certi, un quarto dato quasi per tale: un punto percentuale intero, 100 punti base, nello spazio di poco più di un anno.

Fino a pochi mesi fa questi scenari sembravano tutto sommato miti, lontani dai picchi del biennio nero 2022-2024. Oggi il punto d’arrivo di questa nuova stretta non appare più così distante: rispetto al picco storico del 3,97% toccato a ottobre 2023, la distanza si è ridotta a circa 50 punti base.

Per chi ha già un mutuo a tasso variabile, il vantaggio sulla rata rispetto al fisso è quindi destinato ad assottigliarsi molto in fretta. E per chi sta scegliendo proprio adesso, l’illusione di una rata più leggera con il variabile rischia di durare pochissimo – per poi lasciare una rata instabile e crescente che dissolve ogni illusione di tranquillità.

Il confronto in numeri: quanto costa davvero un variabile oggi

Su un mutuo di 150.000 euro a 30 anni, ecco cosa dicono le simulazioni basate sulle attuali proiezioni Euribor:

Applicando le proiezioni Euribor attuali, nei primi cinque anni il variabile non solo non fa risparmiare, ma costa circa 1.500 euro in più del fisso – oltre a consegnare una rata che sale nel tempo invece di restare ferma. Anche la versione “protetta” del variabile, con CAP al 3,15%, non se la cava meglio: la rata si blocca quasi da subito vicino al tetto massimo e la spesa sui 5 anni sale a quasi 44.730 euro, più del fisso puro.

Le offerte migliori sui fissi hanno una scadenza

Il tasso fisso al 3,35% – tra le condizioni migliori oggi sul mercato per un mutuo green – è legato a stipule entro la fine dell’anno. Superata questa scadenza, non ci sono garanzie di trovare condizioni altrettanto favorevoli: le banche si sono dimostrate disposte a essere aggressive pur di difendere la propria quota sul mercato dei fissi, ma nuove offerte così competitive non sono affatto scontate. Se sei già a un buon punto nella scelta della casa, conviene chiudere entro l’anno. Se sei in una fase più iniziale e la stipula slitterà comunque al 2027, ha senso rivalutare più avanti, quando il quadro sarà più chiaro.

Hai già un variabile? Quando conviene la surroga

Chi ha già un mutuo a tasso variabile – in particolare un mutuo green, legato a un immobile in classe energetica elevata – ha oggi qualche buona ragion per guardare alla surroga. Se il tuo mutuo ha uno spread attuale che si aggira intorno allo 0,20-0,30%, si può accedere a una surroga fissa green intorno al 3,35%: una condizione che, alla luce delle proiezioni sull’Euribor, vale la pena valutare seriamente.

Il discorso cambia per chi ha un variabile brown: qui la surroga fissa si aggira intorno al 3,70%, e conviene solo se lo spread del mutuo attuale è già piuttosto alto – indicativamente dallo 0,50% in su. Sotto questa soglia, il costo di uscita dal variabile rischia di superare il beneficio della stabilità.