APE e Direttiva Case Green: cosa cambia (e cosa ancora no) dal 3 giugno 2026

La direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici era attesa da tempo. La scadenza per il recepimento nazionale è passata il 29 maggio 2026 – e l’Italia, per ora, non ha ancora fatto i compiti.

Cos’è la Direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) 2024

La Direttiva (UE) 2024/1275, nota come “Case Green”, è la riscrittura integrale della precedente normativa europea sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD 2010). Pubblicata in Gazzetta Ufficiale l’8 maggio 2024 ed entrata in vigore il 28 maggio 2024, fissa come obiettivo un parco immobiliare europeo a emissioni zero entro il 2050.

Il termine per il recepimento da parte degli Stati membri era il 29 maggio 2026 ma l’Italia non ha ancora trasposto la direttiva nel proprio ordinamento, il che significa che le novità previste non sono ancora operative nel nostro Paese.

Alcune modifiche sono invece operative da oggi attraverso il decreto Requisiti Minimi (D.M. 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026). Il provvedimento aggiorna in modo organico il quadro normativo nazionale relativo alla prestazione energetica degli edifici – metodologie di calcolo, soglie di riferimento, obblighi impiantistici. Non è però il recepimento della nuova direttiva europea, ma un aggiornamento tecnico del sistema esistente che allinea la normativa italiana alle norme UNI più recenti e introduce alcune novità specifiche, tra cui l’obbligo di sistemi di automazione e controllo (BACS) negli edifici non residenziali con impianti termici di potenza superiore a 290 kW.

Cosa prevede la direttiva per gli edifici esistenti

Il cuore della direttiva è la ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente, che in Europa è per circa il 75% ancora energeticamente inefficiente.

Per gli edifici non residenziali la direttiva introduce standard minimi di prestazione energetica vincolanti a livello europeo: entro il 2030 almeno il 16% degli immobili peggiori dovrà essere ristrutturato, con la soglia che sale al 26% entro il 2033.

Per il residenziale, ogni Stato membro dovrà definire una traiettoria nazionale che porti a una riduzione del consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.

Il passaporto di ristrutturazione è un’altra novità di rilievo: una tabella di marcia personalizzata per la ristrutturazione profonda di un edificio in fasi successive, con l’obiettivo di trasformarlo in un edificio a zero emissioni. È uno strumento volontario che gli Stati membri sono tenuti a rendere disponibile entro maggio 2026.

L’impatto della direttiva sui mutui

La direttiva EPBD 2024/1275 dedica spazio esplicito al tema del credito immobiliare. L’articolo 17 incoraggia gli Stati membri a promuovere mutui ipotecari verdi e prestiti verdi come strumenti per finanziare la ristrutturazione energetica, e l’articolo 2 introduce la definizione di “norme sul portafoglio ipotecario”: meccanismi che incentivano le banche a migliorare progressivamente la prestazione energetica media degli immobili coperti dai propri mutui, orientando i finanziamenti verso edifici più efficienti e verso la ristrutturazione.

La direttiva prevedeva che entro maggio 2025 la Commissione europea adottasse un atto delegato per istituire un quadro generale di portafoglio a uso volontario delle banche – uno strumento per aiutare i prestatori a mappare e aumentare i volumi di credito legati all’efficienza energetica. A novembre 2024 era ancora in fase di consultazione pubblica, e al momento non risulta adottato.

Nessuno di questi elementi è ancora operativo in Italia, ma vale la pena tenerli sul radar: indicano la direzione di marcia europea, e una volta recepiti influiranno sulle logiche con cui le banche valutano il rischio e la redditività dei mutui legati a immobili poco efficienti.

Il nuovo APE: più informazioni, scala ridisegnata

Il cambiamento principale già operativo grazie al decreto Requisiti Minimi riguarda l’Attestato di Prestazione Energetica. Dal 3 giugno 2026, ogni nuovo APE dovrà includere più indicatori: non solo i consumi di energia primaria, ma anche energia finale, quota da fonti rinnovabili, emissioni operative e il GWP – ovvero il potenziale di riscaldamento globale calcolato sull’intero ciclo di vita dell’edificio.

Il GWP (Global Warming Potential), espresso in kgCO₂eq/m², è la principale novità concettuale: tiene conto non solo dell’uso quotidiano dell’immobile, ma anche di materiali, costruzione, manutenzione e demolizione. Verrà introdotto per fasi: dal 2028 per i nuovi edifici sopra i 1.000 m², dal 2030 per tutte le nuove costruzioni.

Cambia anche la scala di classificazione. La nuova normativa prevede una scala che va esclusivamente dalla classe A alla classe G, dove A è riservata agli edifici a emissioni zero e G ai meno efficienti del parco immobiliare nazionale. Per l’Italia, che oggi usa le classi da A1 ad A4, sarà necessario un adeguamento strutturale del sistema. La direttiva prevede anche una classe A+ facoltativa per gli edifici che producono in loco più energia rinnovabile di quanta ne consumino.

L’APE resta obbligatorio in caso di compravendita e locazione, ed entro il 29 maggio 2026 avrebbe dovuto essere aggiornato con le indicazioni della nuova direttiva EPBD.

Chi ha già un APE valido non deve fare nulla. L’attestato resta efficace fino alla scadenza ordinaria di dieci anni, indipendentemente dall’entrata in vigore delle nuove norme. L’eccezione riguarda chi esegue interventi che modificano la prestazione energetica dell’immobile: in quel caso l’APE va aggiornato subito.

In sintesi: cosa è già cambiato, cosa deve ancora cambiare