Borsino Nomisma, prospettive per il triennio 2026–2028: il mutuo italiano entra in una fase di regime

I dati sul primo trimestre 2026 – le compravendite OMI ancora in crescita, la domanda di mutui in rientro dopo due anni di rimbalzo, la surroga in caduta libera – hanno fotografato un mercato a un punto di svolta. La terza edizione del Borsino Mutui Acquisto Casa MutuiSupermarket.it × Nomisma, pubblicata a giugno 2026 con dati sul secondo semestre 2025, sposta lo sguardo più in là: non al prossimo trimestre, ma al triennio 2026–2028. E aiuta a leggere quel punto di svolta non come l’inizio di una crisi, ma come l’ingresso in una fase nuova.

Lo scenario macro: né boom né recessione

Le previsioni Nomisma sul triennio raccontano una stabilizzazione. Le compravendite di abitazioni, dopo i 767.000 attesi per il 2025, dovrebbero attestarsi attorno alle 782.000 unità nel 2026, 780.000 nel 2027 e ancora 782.000 nel 2028. Una sostanziale piattezza, su livelli superiori al periodo pre-Covid ma ben lontani dai picchi del biennio 2021–2022. Sui prezzi delle abitazioni, l’attesa è di una crescita nominale moderata, attorno al +0,5% all’anno; ma se si tiene conto dell’inflazione, il valore reale degli immobili è previsto in diminuzione lungo l’intero triennio, con cali compresi tra lo 0,6% e l’1,5% all’anno.

Le erogazioni di mutui casa seguono una traiettoria coerente: dai 49,8 miliardi del 2025 si passa a una stima di 52,8 miliardi nel 2026 (con una crescita attesa del 6% rispetto all’anno precedente), per poi stabilizzarsi a 53,7 miliardi nel 2027 e 54,0 miliardi nel 2028. Il messaggio è chiaro: il mercato del credito ipotecario torna sopra i livelli pre-Covid, ma senza tornare ai volumi straordinari del 2021–2022.

Sui tassi, la fotografia è altrettanto poco drammatica. L’Euribor a 3 mesi si posiziona oggi al 2,37% e i mercati futures lo attendono in lieve risalita fino al 2,80% nel primo trimestre 2027. L’IRS a 20 anni si ferma al 3,32%. Sono livelli che non promettono né cali clamorosi né shock al rialzo: il movimento dei tassi, dopo essere stato il vettore narrativo dominante del triennio 2023–2025, smette di esserlo.

Quando lo scenario macro si appiattisce, contano di più le trasformazioni strutturali sottostanti, e il rapporto Nomisma ne fotografa tre, tutte già in atto.

I giovani non sono più una nicchia

Nel secondo semestre 2025 il 42% delle richieste di mutuo per acquisto casa raccolte sul canale online proviene da under 36 – un dato sostanzialmente stabile rispetto ai semestri precedenti, ma che merita di essere letto per quello che è: una componente costitutiva del mercato, non un segmento di nicchia. La fascia 36–55 anni spiega un altro 50% del totale, e l’over 55 si ferma al residuo.

Il profilo degli under 36 è molto specifico.

Il loro LTV medio si attesta stabilmente all’82%, contro un 73% del campione complessivo; il 53% delle loro richieste è ad alto LTV, ossia superiore all’80% del valore dell’immobile, contro un 32% del mercato totale. Le durate oltre i 25 anni spiegano il 79% delle loro richieste, contro il 59% del campione generale.

La survey Nomisma sulle intenzioni di acquisto conferma il quadro: il 33% dei giovani considera le agevolazioni dedicate agli under 36 cruciali nella scelta del mutuo, e la disponibilità della banca a finanziare tra l’80% e il 100% del valore dell’immobile resta per loro un driver fondamentale.

L’offerta bancaria si è strutturata di conseguenza. Dal 2022 il pricing dei mutui è differenziato per fascia d’età, e per gli under 36 il mercato propone oggi soluzioni al 100% del valore dell’immobile assistite dal Fondo di Garanzia Prima Casa Consap, che permettono di accedere al credito anche senza anticipo significativo (un tema a cui abbiamo dedicato un approfondimento specifico). Significa che il prodotto-mutuo, nel triennio che si apre, sarà sempre meno un oggetto unico e sempre più una famiglia di soluzioni calibrate sul richiedente.

Il mutuo green diventa la nuova normalità

La seconda trasformazione strutturale riguarda l’oggetto del finanziamento. Nel secondo semestre 2025 il 34% delle richieste di mutuo per acquisto casa sul canale online riguarda immobili di classe energetica A o B – i cosiddetti immobili green. Per dare una misura della rapidità del cambiamento: nel primo semestre 2023, appena due anni e mezzo prima, la stessa quota era dell’11%.

La survey conferma che l’orientamento è in larga parte intenzionale. Il 43% delle famiglie intervistate dichiara di cercare attivamente una casa di classe A-B per poter richiedere un mutuo green, mentre un ulteriore 35% si dichiara disposto ad acquistare un immobile di classe inferiore solo se accompagnato da interventi di ristrutturazione. Complessivamente, il 78% del campione si colloca nel cluster “Green Friendly”. Solo il 14% si dichiara disinteressato o scettico rispetto alle agevolazioni green.

Il motore di questa traiettoria è duplice. Da un lato c’è il pricing: i mutui green offrono oggi tassi scontati da uno 0,30% fino a un 1,00% rispetto ai mutui standard, e il differenziale si è dimostrato stabile dal lancio dell’offerta nel 2023. Dall’altro c’è il contesto regolatorio, con la direttiva europea Case Green la cui prima scadenza di recepimento abbiamo analizzato nei dettagli a inizio giugno. Per il triennio 2026–2028 la direzione è segnata: l’efficienza energetica entrerà sempre più tra i criteri ordinari di valutazione di un immobile, sia per chi compra che per chi finanzia.

Le banche tornano a competere

La terza trasformazione riguarda il lato dell’offerta. Dopo la stretta creditizia che aveva caratterizzato il biennio 2022–2023, le banche tornano a competere attivamente sul mercato dei mutui prima casa. Il dato OMI sul primo trimestre 2026 lo segnala in modo netto.

La conseguenza pratica si vede nelle aspettative delle famiglie. Secondo la survey, il 30% degli intervistati prevede che nei prossimi 12–18 mesi la disponibilità delle banche a concedere mutui aumenterà ulteriormente, contro un 10% che si attende un peggioramento; il 60% resta su un’aspettativa di stabilità. Tradotto: l’accesso al credito è percepito come una variabile non più ostile, e questo basta a sostenere una domanda fisiologica per i prossimi anni, anche in assenza di stimoli straordinari.

A ciò si aggiunge un dato che riguarda la struttura distributiva. Nel 2025 il 40% delle erogazioni di mutuo è stato veicolato dal canale indiretto, contro il 29% del 2020. All’interno di questa quota, i comparatori online pesano ormai per il 36% del totale intermediato. Le famiglie che si rivolgono al canale online ottengono un risparmio medio sul TAEG dell’1,7% sui mutui a tasso fisso e dell’1,4% sui variabili rispetto alla media di mercato – su un mutuo standard da 140.000 euro a vent’anni, si parla di circa 29.000 euro di interessi risparmiati sul fisso e 24.000 sul variabile.

Una panoramica coerente

Mettendo le tre trasformazioni a sistema, il quadro che emerge per il triennio 2026–2028 è quello di un mercato che cambia composizione più di quanto cambi dimensione. I volumi complessivi di erogato si stabilizzano attorno ai 53–54 miliardi annui; ma all’interno di questo stock, cresce il peso degli under 36, cresce la quota di immobili efficienti, cresce il ruolo del canale online e dei comparatori.

A questi vettori se ne aggiunge uno destinato a pesare sempre di più: l’evoluzione tecnologica delle modalità con cui gli italiani si informano e scelgono il mutuo. La survey Nomisma rileva che il 69% delle famiglie sarebbe disposto a utilizzare in futuro un comparatore di mutui potenziato dall’intelligenza artificiale. È una direzione su cui MutuiSupermarket è già attiva con ChatMutuo AI e Axel, il primo agente AI dedicato ai mutui in Italia, ma il punto generale resta: nei prossimi anni la tecnologia influirà in modo crescente sulle abitudini di accesso al credito e sulla consapevolezza dei consumatori.

Il triennio che si apre non sarà la stagione delle grandi oscillazioni macro che ha caratterizzato il quinquennio 2021–2025. Sarà invece la stagione in cui il mutuo italiano consolida una trasformazione strutturale che si era avviata negli anni precedenti, ma che i numeri della terza edizione del Borsino Nomisma rendono ora visibile.